賃貸物件の空室を埋めるための対策を検討する際に、「限られた予算のなかでどこからリフォームに手をつけるべきか」「高額な費用をかけても入居者が決まらなかったらどうしよう」など、疑問や不安を抱えている人もいるでしょう。
実は、すべてを新品に交換するような大掛かりなフルリノベーションをしなくても、入居者ニーズに合わせた設備の改善や、専用シートを活用した表面再生など、優先順位を見極めることで費用対効果の高い空室対策を行うことが可能です。
この記事では、空室対策に悩む不動産オーナーや管理会社の方に向けて、優先して行うべきリフォーム箇所やターゲット別の対策、そして費用を抑える具体的な施工手法についてわかりやすく解説します。
無駄なコストを省いて物件の価値を高めたい方や、利回りを意識したリフォームを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
■優先順位が高いリフォーム
賃貸物件の空室を埋めるためには、限られた予算のなかで費用対効果（コストパフォーマンス）が最も高くなる箇所を見極めることが重要です。入居希望者が内見時に必ずチェックする重要なポイントを解説します。
・クロスの張り替え
部屋に入った瞬間の第一印象を大きく左右するのが、壁紙（クロス）の状態です。タバコのヤニ汚れや日焼けによる黄ばみ、家具を置いていた跡などが残っていると、部屋全体が暗く古い印象を与えてしまいます。
大掛かりな間取り変更をしなくても、清潔感のある白いクロスに新調したり、壁の一面だけに色付きのアクセントクロスを取り入れたりするだけで、物件の魅力は大きく向上します。他の改修工事と比べて原状回復の費用を安く抑えやすいのもメリットです。
・水回り設備の修繕
キッチン、トイレ、お風呂といった水回り設備は、生活するうえで毎日必ず使う場所であるため、入居希望者が最も清潔感を気にするポイントです。水垢やカビ、パッキンの劣化が目立つと、成約率（入居の契約に結びつく割合）は一気に下がってしまいます。
予算の都合ですべてを最新設備に交換するのが難しい場合でも、水栓（蛇口）の金具だけを新しいものに取り替えたり、鏡を新調したりと、目につく部分を綺麗にするだけで十分な空室対策になります。
・共用部の清掃と改善
見落としがちですが、エントランスやゴミ捨て場、集合ポストといった共用部の状態も非常に重要です。内見に訪れた人が最初に目にするのは部屋の中ではなく、建物の入り口だからです。
チラシが散乱していたり、共用廊下の照明が暗かったりすると、管理が行き届いていない物件だと判断されてしまいます。エントランスの照明を明るいLEDに変える、掲示板を整理する、廊下の床材を綺麗に修繕するなど、物件全体の印象を良くする改善は優先して行いましょう。
■ターゲット別の優先順位
物件の立地や間取りによって、入居を希望する層は大きく異なります。住む人のライフスタイルを想像し、求める条件に合わせた設備投資を行うことが空室を減らす近道です。
・単身者向けの空室対策
1Kやワンルームに住む単身者（一人暮らしの学生や社会人）は、生活の利便性と安全性を重視する傾向があります。
たとえば、帰宅時間が遅い方にとって、スマートフォンをすぐに使えるインターネットの無料完備や、不在時でも荷物を受け取れる宅配ボックスは非常にニーズ（需要）が高い設備です。
また、女性の入居者をターゲットにする場合は、モニター付きのインターホンや防犯カメラなど、セキュリティ（防犯対策）を強化するリフォームの優先順位が高くなります。
予算が限られている場合は、手軽に後付けできるモニター付きインターホンの設置から検討するのがおすすめです。
・ファミリー層向けの対策
2LDK以上の間取りを探すファミリー層（家族連れ）は、家事のしやすさや生活空間の快適さに直結する設備を細かく確認します。
具体的には、家族の入浴時間がバラバラでもお湯を温め直せる「追い焚き機能」や、料理中にリビングにいる子供の様子を見守れる「対面式キッチン」などが人気の設備です。
また、ベビーカーや子供の遊び道具など荷物が多くなりがちなので、収納スペースの広さも重要視されます。昔ながらの和室の押し入れを、使い勝手の良い洋風のクローゼットへ改修するリフォームなどは、ファミリー層の満足度を高める費用対効果の高い手法です。
■費用を抑える施工手法
空室を埋めたいものの、高額なフルリノベーションをすれば利回り（投資に対する利益の割合）が悪化してしまいます。ここでは、予算をかけずに物件の価値を高める施工の工夫をご紹介します。
・シートを活用した表面再生
キッチンやユニットバスなどの水回り設備や、室内のドア（建具）が古くなった場合、すべてを新品に交換すると高額な費用と長い工期（工事にかかる期間）がかかります。そこでおすすめなのが、専用の化粧フィルム（ダイノックシートなど）を上から貼り付ける手法です。
木目調や大理石調など豊富なデザインがあり、傷や汚れのある表面に直接貼るだけで、まるで新品のような見た目に生まれ変わります。
大掛かりな解体作業が不要なため、コストダウン（費用の削減）を図りながら、入居希望者に清潔感をアピールできる非常に費用対効果の高い方法です。
・既存設備を活かす部分補修
古くなった設備を丸ごと捨てるのではなく、使える部分を残して気になるところだけを新しくするのも予算を抑える有効な手段です。
たとえば、システムキッチン全体を交換するのではなく、コンロや換気扇、水栓（蛇口）といった使用感が出やすいパーツのみを最新のものに取り替えるだけでも、見栄えは劇的に良くなります。
また、お風呂場であれば、くすんだ鏡や黄ばんだシャワーヘッドを新調するだけでも清潔感がアップします。まだ使える既存の設備を最大限に活かすことで、無駄な出費を防ぎつつ、入居者が求める快適な住環境を整えることが可能です。
■失敗しない業者の選び方
空室対策のリフォームを成功させるためには、単に工事費用の安さだけで業者を選ぶのは危険です。大切なのは、オーナーの目線に立ち、家賃収入や利回り（投資した金額に対する利益の割合）を考慮した提案ができる施工会社を見つけることです。
たとえば、「古い設備はすべて新品に交換しましょう」と高額な見積もりを出してくる業者よりも、「キッチンはシートを貼って表面を綺麗に再生し、余った予算で入居者に人気のモニター付きインターホンを設置しましょう」といったように、費用対効果の高い代替案を出してくれる業者が理想的です。
また、自社で職人を抱えて工事を一貫して行う「完全自社施工」の業者を選ぶことも重要なポイントになります。一般的なリフォームでは、元請け会社から下請けの業者へ作業が振り分けられるため、中間マージン（仲介手数料）が発生して費用が割高になりがちです。
自社施工の会社であれば、無駄なコストを削減できるだけでなく、オーナーの要望が現場の職人に直接伝わるため、スピーディかつ丁寧な仕上がりが期待できます。見積もりを依頼する際は、金額だけでなく、こうした提案力や施工体制もあわせて確認しましょう。
■まとめ
空室対策としてのリフォームは、手当たり次第に設備を新しくするのではなく、ターゲット層のニーズと費用対効果を見極め、優先順位をつけて行うことが重要です。高額なフルリノベーションをしなくても、専用シートを使った水回りの表面再生や、既存設備を活かした部分補修など、賢くコストを抑える手法はたくさんあります。
大切なのは、単に工事を請け負うだけでなく、オーナー様の家賃収入や利回りを第一に考え、無駄のない最適な改修プランを提案・施工できるパートナーを選ぶことです。
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株式会社EXCEEDは、マンションの原状回復や空室対策リフォームにおいて、コストを抑えながら物件の価値を最大化するご提案を得意としております。
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とくに、古くなったキッチンやユニットバス、建具などを新品同様に蘇らせる「ダイノックシート」を用いた再生リフォームにおいて、確かな技術と豊富な実績を持っています。
高額な費用をかけて設備を丸ごと交換する前に当社の技術を活用していただくことで、リフォーム費用を大幅に削減しつつ、入居希望者に「住みたい」と思わせる魅力的なお部屋作りが可能です。
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