こんにちは！株式会社EXCEEDです。
賃貸物件の退去に伴う見積もりを確認する際に、「ドアやキッチンの交換費用が高すぎる」「なんとか原状回復のコストを削減できないか」そう思うことはありませんか？
実は、建具を新品に交換せず、下地補修とシート施工を活用することで、原状回復のコストを大幅に削減し、工期も短縮することが可能です。
そこで今回は、原状回復にかかる費用の相場から、具体的なコスト削減のアイデア、安易なコストカットのリスクについてご紹介していきます。
退去時の修繕費用でお悩みのマンション管理会社の担当者様や、空室期間を短縮したい賃貸オーナー様は、ぜひご覧ください。
■原状回復にかかる平均費用
賃貸物件の退去時に発生する原状回復（入居時の状態に戻す作業）は、物件の広さや汚れの状況によって必要な工事費用が大きく変動します。管理会社やオーナーが適正価格を判断し、コスト削減を実現するためにも、まずは間取りごとの一般的な相場を把握しておくことが大切です。
・ワンルーム物件の相場
一人暮らし向けのワンルームや1K物件の場合、原状回復の工事費用は3万円から10万円程度が目安です。主な内訳は、専門業者によるハウスクリーニング（清掃作業）と、壁紙（クロス）の部分的な張替えとなります。
ただし、借主の過失によるタバコのヤニ汚れや深い傷があるケースでは、補修範囲が広がり追加費用が発生する可能性が高くなります。
・ファミリー物件の相場
2LDK以上のファミリー向け賃貸物件では、面積が広くなるため、相場も10万円から30万円程度と高額になります。床材の張替えや空調設備の修繕が追加されることが多くなります。
長期間の入居による経年劣化（年月とともに自然に傷むこと）も進みやすく、貸主と借主のどちらが費用負担するのか、契約内容の確認がトラブルを未然に防止するために必須です。
・費用が高騰する主な原因
見積書が高額になる主な要因は、ドアやキッチンなどの設備を丸ごと「新品に交換」してしまうことです。例えば、ドアに小さな穴が空いただけで扉全体を取り替えると、材料費や撤去費用がかさみます。
また、複数の下請け業者に発注する構造だと、中間マージン（仲介手数料）が上乗せされるため、相場よりも工事費が高騰する傾向にあります。
■コスト削減のアイデア
原状回復にかかる費用を抑えるためには、従来のやり方を見直し、施工方法を工夫することが不可欠です。管理会社やオーナーが実践できる、効果的なコスト削減の具体的なアプローチについて解説します。
・新品交換から部分補修へ
退去時の点検で設備の損傷が見つかった際、すべてを新品に交換するのではなく、傷んだ箇所だけを直す「部分補修」へ切り替えることで大幅な費用削減が可能です。
例えば、物をぶつけてドアに穴が空いた場合でも、扉ごと撤去して買い替える必要はありません。穴の周辺だけをパテ（凹凸を埋める充填剤）で平らに整える下地補修を実施すれば、高額な材料費や古い設備の廃棄コストをカットできます。
・シートによる建具の再生
補修した箇所を綺麗に隠し、新品同様の見た目に回復させるのが、専用の塩ビシート（ダイノックシートなど）を活用した方法です。古くなったキッチンの扉や枠組みに直接貼り付けることで、大掛かりなリフォーム工事を行わなくても最新のデザインに再生できます。
設備を交換する場合に比べて半額以下の価格で抑えられるケースも多く、物件の魅力向上にも繋がる効果的な手法です。
・多能工による工期短縮
複数の専門的な作業を一人でこなせる「多能工（たのうこう）」へ依頼することも、強力なコスト削減策となります。一般的な工事では、下地を直す職人と仕上げの職人を別々に手配するため、人件費が膨らみます。
多能工が壁紙の張替えからシート施工までを一貫して担当すれば、作業の無駄が省かれます。結果として工期が短縮され、空室期間（家賃収入が入らない期間）を最小限に抑えることができます。
■無理なコスト削減のリスク
原状回復の費用を削ることばかりに意識が向くと、物件の価値を下げたり、後々の大きな損失に繋がったりする危険があります。安易なコストカットが引き起こす具体的なリスクを把握し、長期的な視点でバランスの取れた判断を行うことが、不動産経営の安定には不可欠です。
・仕上がりの悪さと手戻り
極端に安い単価で作業を依頼すると、施工（工事を行うこと）の品質が低下し、入居後に不具合が発覚するケースがあります。
例えば、下地調整を怠ったために壁紙がすぐに剥がれたり、補修跡が目立ったりすると、結局はやり直しが必要になり、二度手間（手戻り）の工事費が発生します。不完全な仕上がりは物件の印象を悪くし、内見時の成約率を下げてしまう大きな要因となります。
・退去者との敷金トラブル
工事費の削減を優先して、本来は貸主（オーナー）が負担すべき経年劣化の範囲まで借主（テナント）に請求すると、深刻なトラブルに発展します。国土交通省のガイドラインに基づかない不当な費用負担の明記は、敷金返還を巡る裁判や訴訟のリスクを伴います。
契約内容の妥当性を欠いた過剰な請求は、管理会社としての信頼を失墜させ、ネット上の口コミなどでブランドイメージを傷つける可能性もあります。
・空室期間が長引く損失
目先の見積もり金額を削るために、対応が遅い業者や経験の浅い業者を選んでしまうと、退去から募集開始までの期間が長引く恐れがあります。工事のスケジュールが遅延（予定より遅れること）すれば、その分だけ家賃収入が得られない「空室の損失」が膨らみます。
数万円の工事費を節約した結果、一ヶ月分の賃料を逃してしまっては、トータルでのコスト削減効果はマイナスになってしまいます。
■費用を抑える業者の選び方
原状回復の工事において、品質を維持しながらコストを削減できるかは、依頼する業者の体制に大きく依存します。管理会社やオーナーの負担を減らし、安定した賃貸経営をサポートしてくれるパートナーを見極める基準を確認しましょう。
・自社施工による経費削減
適正価格で工事を行うには、職人を自社で抱えている「自社施工」の業者を選ぶことが重要です。下請け業者へ作業を丸投げする会社に依頼すると、紹介料にあたる中間マージン（仲介手数料）が工事費に上乗せされてしまいます。
自社の職人が直接現場で作業する業者であれば、この無駄な経費を省き、純粋な材料費と作業費のみの適正な見積もりを取得できます。
・下地と仕上げの一元管理
壁の穴を塞ぐ下地補修と、表面の壁紙やシートを貼る仕上げ作業を、一つの会社でまとめる「一元管理」ができるかどうかも重要なポイントです。
工種ごとに別の業者を手配すると、それぞれに基本料金や出張費が発生し、スケジュール調整の手間もかかります。両方の工程を一気にこなせる職人がいれば、人件費を抑えつつ、最短の期間で引き渡し（工事を無事に終えて物件を返すこと）が完了します。
・賃貸物件に特化した提案
単に言われた通りに作業するだけでなく、賃貸物件ならではの事情を考慮した提案ができる業者は信頼できます。例えば、「この部屋は若者向けなので、一面だけアクセントクロス（色や柄の違う壁紙）にして内見時の印象を良くしましょう」といった、空室対策に繋がるアイデアを出せる専門家が理想的です。過去の実績を精査し、不動産経営の視点を持った業者を選定しましょう。
■まとめ
マンションの原状回復において、高額な建具の交換を避けて部分補修やシート施工を活用することは、コスト削減の最も効果的な手段です。
ただし、安さだけを追求して品質を落とすことは、かえってトラブルや空室の長期化を招きます。自社施工で確かな技術を持つ業者をパートナーに選び、賢く費用を抑えましょう。
■マンションの原状回復・建具補修は株式会社EXCEEDへ
株式会社EXCEEDでは、賃貸物件の原状回復でお悩みの管理会社様やオーナー様に向けて、下地補修からダイノックシート施工、クロス張替えまでを完全自社一貫体制でご提供しています。
ドアの穴やキッチンの剥がれなど、通常なら丸ごと交換が必要と言われるケースでも、弊社の熟練職人が下地から丁寧に補修し、シートを貼って新品同様に再生させます。複数業者を手配する手間や中間マージンを徹底的にカットし、退去から次の入居募集までの期間を最短に縮めることが可能です。
「退去後の修繕費用を大幅に抑えたい」「入居率を上げるためにオリジナルのインクジェット壁紙を活用したい」といったご要望がございましたら、ぜひ弊社にご相談ください。賃貸経営の利益を最大化する、プロ目線の施工プランをご提案いたします。
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